Les désaccords entre copropriétaires et syndics sont relativement fréquents et portent sur des points divers. Quels sont les recours en cas de litige dans la copropriété ? Est-il possible de porter plainte contre son syndic de copropriété ? Le point dans cet article.
Pour rappel, le syndic est l’organe exécutif de la copropriété. D’après la loi du 10 juillet 1965, il a plusieurs fonctions, qui couvrent la gestion administrative et financière de l’immeuble, et est soumis légalement à une obligation de moyens et non de résultats.
Cependant, il peut être poursuivi par les copropriétaires ou le syndicat des copropriétaires s’il n’exerce pas correctement ses fonctions ou s’il contrevient au règlement de copropriété, par exemple :
- S’il a fait preuve de négligences qui ont provoqué un sinistre
- Si des pratiques frauduleuses sont constatées
- Si l’Assemblée Générale n’a pas été alerté d’une décision qui contrevient au règlement de copropriété…
Seul le syndicat de copropriété peut engager une action en responsabilité contractuelle à l’encontre du syndic, qui est responsable des fautes qu’il commet, y compris le syndic bénévole.
Cependant, les copropriétaires peuvent engager des actions personnelles à l’encontre du syndic, de manière individuelle ou collective, en responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle, sans avoir besoin de l’aval de l’Assemblée. En effet, tout copropriétaire qui subit un préjudice suite à des erreurs de gestion ou des omissions du syndic est recevable à agir contre ce dernier.
Depuis la loi Elan, syndicats et copropriétaires n’ont plus 10 mais 5 ans pour agir à partir du moment où le dommage est survenu et 2 mois s’il s’agit de contester une décision de l’Assemblée générale.
Conflit avec le syndic de copropriété : quel recours ?
Tout d’abord, il convient de tenter une conciliation à l’amiable. Pour ce faire, il est nécessaire d’adresser à votre syndic de copropriété une lettre de mise en cause par courrier recommandé avec accusé de réception.
Cette lettre ordonne au syndic de copropriété de respecter ses obligations et lui laisse un délai de réponse de 8 jours et est le point de départ d’une procédure de négociation à l’amiable (arbitrage, médiation, procédure participative).
Porter plainte contre un syndic de copropriété : la marche à suivre
En cas d’échec de la précédente procédure, une mise en demeure, doit dans un premier temps être envoyée au syndic de copropriété, celle-ci constitue un avertissement.
Dans un second temps, si cette solution n’aboutit pas au résultat souhaité, il est possible de porter plainte en intentant une action en justice auprès du Tribunal de grande instance compétent en matière de litige dans les copropriétés.
NB : il est important de préciser qu’engager une procédure devant un tribunal compétent pour démêler un contentieux avec le syndic peut être long et qu’il n’y a aucune garantie absolue de satisfaction.
Les démarches pour changer de syndic de copropriété
Une autre solution réside tout simplement dans le fait de changer de syndic de copropriété. Cela permet d’éviter de s’engager dans une procédure judiciaire longue et coûteuse et peut constituer l’aboutissement d’une négociation à l’amiable.
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