En France, on estime que 10% des copropriétés sont en difficulté financière. Si vous souhaitez acheter et rejoindre une copropriété, faites bien attention à vous renseigner sur la santé financière de cette dernière. Il est possible qu’un syndic négligent ait fait sombrer une copropriété dans une situation de trésorerie insuffisante. Dans ce cas, il est parfois sage de considérer un remplacement pur et simple du syndic de copropriété. Copro.net, syndic à Lyon et dans la région lyonnaise, vous donne tous les conseils nécessaires afin d’éviter que votre copropriété ne se retrouve dans des difficultés financières.
Qu’est-ce qu’une copropriété en difficulté financière ?
Pour une copropriété de moins de 200 lots, on considère qu’elle se trouve en difficulté financière lorsque le taux d’impayé atteint 25%. Au-delà de 200 lots, le chiffre tombe à 15%. On calcule ce pourcentage sur la base de sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et des dépenses de travaux suivantes :
- la conservation et l’entretien de l’immeuble ;
- les éléments d’équipement commun ;
- les travaux d’amélioration ;
- et enfin, les études techniques (diagnostics, consultations).
Avant d’acheter, comment savoir si une copropriété est en difficulté financière ?
Si vous souhaitez acheter un appartement ou bien un lot au sein d’une copropriété, il est important que vous sachiez dans quoi vous vous engagez du point de vue financier. Même si vous n’êtes pas encore copropriétaire, il vous est possible de demander au syndic des documents faisant état de la trésorerie d’une copropriété.
Si le syndic a des difficultés pour vous faire parvenir ces documents, c’est déjà mauvais signe ! Vous pouvez évaluer la santé d’une copropriété en examinant :
- la balance générale des copropriétaires : soldes et créances des copropriétaires ;
- les extraits des comptes individuels des copropriétaires débiteurs : vous pouvez ainsi identifier les mauvais payeurs éventuels ;
- l’état du suivi contentieux : actions entreprises par le syndic pour inciter les mauvais payeurs à régulariser leur situation.
Que faire en cas de difficulté financière dans votre copropriété ?
En cas de difficulté financière, le syndic doit saisir le président du tribunal dans le mois qui suit la clôture annuelle des comptes. Le président nomme un mandataire ad hoc qui devra se charger d’identifier la source des impayés et proposer des solutions en AG. Si les mauvais payeurs sont de bonne foi, on établit un échéancier de paiement sans frais de relance. Pour les mauvais payeurs de mauvaise foi, il revient au syndic de les inciter à payer, grâce à :
- une lettre de mise en demeure ;
- un commander ou sommation de payer par l’huissier ;
- une lettre comminatoire par avocat.
Pour les mauvais payeurs récalcitrants, on peut entamer des poursuites judiciaires :
- injonction de payer ;
- jugement de condamnation
- vente aux enchères de l’appartement
Le rôle du syndic de copropriété
Il revient au syndic de copropriété de combattre les mauvais payeurs de mauvaise foi, et de défendre le copropriétaire de bonne foi. Un syndic qui ne saisirait pas immédiatement le président du tribunal en cas de difficulté financière, par exemple, doit vous alerter. En effet, certains syndics ne souhaitent pas voir leur gestion remise en cause afin de ne pas être remplacés.
Si le syndic d’une copropriété est incompétent, il revient aux copropriétaires de décider d’en changer. Chez Copro.net, syndic à Lyon, nous vous donnons tous les conseils afin de remplacer un syndic qui ne remplirait pas correctement ses devoirs envers vous.