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90 % des immeubles sont gérés par des syndics professionnels.
Le syndic de copropriété est l’organisme en charge de la gestion de la copropriété. La loi ALUR a renforcé le cadre de leurs fonctions en leurs confiant de nouvelles responsabilités et des documents obligatoires à produire. A ce titre, il doit être judicieusement choisi par les copropriétaires lors d’un vote en assemblée générale de copropriété.
La loi ALUR impose également la mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic tous les 3 ans. Cela permet de s’assurer que le syndic répond bien aux besoins de la copropriété en termes de services et coûts.
Définir les missions du syndic
Le choix d’un syndic de copropriété dépend de plusieurs facteurs :
- la taille de la copropriété,
- l’organisation de la copropriété : certaines petites copropriétés n’ont pas de conseil syndical par exemple,
- les tâches confiées au syndic : certaines sont obligatoires comme la gestion d’un compte bancaire, d’autres dépendent des spécificités de la copropriété comme la présence ou non d’un ascenseur, d’espaces verts ou d’un gardien.
Il est donc important de lister les missions devant être gérées par la copropriété pour décider de la forme du syndic.
Syndic de copropriété professionnel ou bénévole ?
N’hésitez pas à faire jouer la concurrence en comparant les devis pour choisir votre syndic et en regardant attentivement les frais de gestion courante (organisation de réunion du conseil syndical, tenue des comptes des copropriétaires, etc.) et les montants liés aux prestations particulières (convocation d’assemblée générale extraordinaire, recouvrement d’impayé, etc.).
Si la copropriété est de taille réduite (généralement moins de 10 lots) et récente (sans grands travaux à prévoir), il est possible de faire appel à un syndic dit « bénévole » ou, plus exactement, un syndic non professionnel. Les fonctions habituelles du syndic (gestion des comptes, des travaux, etc…) peuvent être confiées à l’un des copropriétaires. En contrepartie du temps consacré à la vie de la copropriété, celui-ci est rémunéré (ces revenus sont imposables et soumis aux cotisations sociales). Ce copropriétaire ne peut être choisi au hasard. Il est préférable qu’il dispose de compétences solides en gestion, en comptabilité, en négociation, en droit et d’un bon sens du relationnel.
Dans le cas d’une plus grande copropriété, pour laquelle il y a plus de tâches à gérer, voire des antécédents d’impayés ou des relations conflictuelles, il est préférable de faire appel à un syndic professionnel relevant de la loi Hoguet. Comme leurs noms l’indiquent, ils sont habitués à gérer le quotidien d’une copropriété. Il existe des structures de toutes les tailles. Pour le choisir, vous devez vous assurez qu’il possède :
- une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d’industrie (CCI),
- une assurance de responsabilité civile (en cas de préjudices causés à la copropriété par erreur, oubli ou négligence du syndic),
- une garantie financière (en cas de faillite).
Petite et grande structures ont chacune leurs inconvénients et leurs avantages. Il faut choisir le syndic qui correspond aux besoins et au budget de votre copropriété et pour cela bien étudier les contrats de syndic.
Besoin de plus d’informations pour choisir votre syndic de copropriété ? Trouvez la réponse à vos questions dans notre FAQ : pourquoi changer de syndic ? Comment trouver le meilleur syndic ? mais aussi comment choisir un syndic sur internet ?