Peut-on changer de syndic en cours de mandat ?

Conflit avec un syndic

Comme le précise la loi du 10 juillet 1965, de référence en matière de copropriété, cette révocation est tout à fait possible et légale : « le contrat de syndic peut être révoqué par l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires ». Elle est cependant soumise à condition : « Cette révocation doit être fondée sur un motif légitime (…). »

Il faut donc prouver – documents à l’appui (courriers recommandés de rappel, par exemple) – que le syndic a manqué à ses obligations. Par exemple, qu’il a mis la copropriété en difficulté. Dans ce cas, il pourra être révoqué sans que les copropriétaires aient à lui verser de dommages et intérêts.

Au vu des obligations du syndic, il faudrait, par exemple :

qu’il n’ait pas exécuté ni fait respecter le règlement de copropriété ou les décisions de l’assemblée ;
qu’il n’ait pas passé les marchés pour les travaux votés en assemblée ;
qu’il n’ait pas assuré de façon satisfaisante la gestion des l’immeuble :
qu’il n’ait pas informé correctement les copropriétaires de toutes les décisions prises en assemblée générale ;
qu’il ne propose pas d’accès à l’information en ligne, via un intranet sécurisé ;
qu’il n’ait pas organisé les assemblées générales au cours desquelles il rend compte de sa gestion ;
qu’il n’ait pas représenté la copropriété en justice le cas échéant.

Parmi les motifs de mauvaise gestion de l’immeuble, on peut considérer que le syndic de copropriété est en défaut dans les cas suivants :

le recouvrement des charges communes ;
le paiement des dépenses courantes ;
l’entretien de l’immeuble ;
sa garde ;
son assurance (incendie, catastrophe, etc.) ;
la gestion du personnel de la copropriété ;
la signature des contrats (maintenance, etc.) ;
la commande de travaux urgents ;
la mise à jour de la liste des copropriétaires ;
la préservation des archives du syndicat ;
la tenue du carnet d’entretien (qui doit être porté à la connaissance de tous les copropriétaires) ;
l’établissement du budget ;
l’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé ;
l’ouverture d’un compte bancaire dédié au fond de travaux ;
l’immatriculation de la copropriété au nouveau registre des copropriétés entré en vigueur depuis le 1er janvier 2017 pour les syndicats de plus de 200 lots, les immeubles neufs et les nouvelles copropriétés, depuis le 1er janvier 2018 pour les copropriétés de 50 à 200 lots et qui concernera les autres à partir du 1er janvier 2019.

Comment mettre en concurrence son syndic de copropriété ?

Si les copropriétaires estiment qu’ils ont bel et bien un motif légitime pour demander la révocation du syndic sans être condamnés à lui verser des indemnités, ils peuvent procéder à la seconde étape de l’opération : la recherche d’un nouveau syndic. La révocation mettant immédiatement fin au contrat du syndic, et étant donné qu’il est interdit par la loi de ne pas avoir de syndic, les copropriétaires devront proposer plusieurs syndics afin de pouvoir faire un choix et voter l’élection d’un nouveau syndic qui entrera en fonction immédiatement après révocation de l’actuel.
En général, c’est le conseil syndical – copropriétaires élus chargés de faire le lien entre le syndic et les copropriétaires – qui se charge de cette mise en concurrence, mais un copropriétaire seul a aussi le droit de proposer un contrat. Un appel d’offres peut être lancé afin de réunir un certain nombre de propositions. Ces propositions pourront ensuite être envoyées par courrier à l’ensemble des copropriétaires en amont de l’assemblée générale afin qu’ils en prennent connaissance.

Mettre la révocation à l’ordre du jour

Avant le jour de l’assemblée générale, il conviendra aussi de faire inscrire le projet de révocation du syndic et le projet de désignation d’un nouveau syndic à l’ordre du jour de la réunion.Pour cela, le conseil syndical – ou tout copropriétaire – peut envoyer une demande directement au syndic, par lettre recommandée avec avis de réception ou par télécopie avec récépissé. Le syndic n’aura plus qu’à procéder à la rédaction de la convocation en assemblée générale, signant ainsi la fin de son propre contrat.
S’il refuse, le président du conseil syndical pourra convoquer lui-même l’assemblée générale, après une mise en demeure du syndic adressée par lettre recommandée avec avis de réception et restée infructueuse pendant plus de huit jours. Toujours en cas de refus, les copropriétaires qui ne souhaitent pas attendre la prochaine assemblée générale – qui a lieu en général une fois par an –, peuvent convoquer une assemblée générale extraordinaire. Dans ce cas, la demande doit être envoyée au syndic par lettre recommandée avec avis de réception, ou par acte d’huissier.

La révocation du syndic en assemblée générale

Depuis la loi ALUR(2014), « quand l’assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic». Autrement dit : lors de l’assemblée générale, les copropriétaires pourront voter directement l’élection d’un nouveau syndic, ce qui mettra fin de fait au contrat du syndic en place si elle est votée à la majorité absolue (majorité des voix des copropriétaires).
Si la majorité absolue n’est pas atteinte, mais que le projet de révocation recueille au moins un tiers des voix, un second vote peut avoir lieu. La révocation sera actée si elle est votée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés. Dans le cas où le projet recueille moins du tiers des voix, une nouvelle assemblée générale pourra être convoquée dans les trois mois pour statuer à la majorité simple.

Et après la révocation du syndic ?

Une fois le syndic révoqué, il devra remettre au nouveau syndic l’ensemble des documents et archives du syndicat dans un délai d’un mois à partir de la fin de son mandat. Seront également transférés : la situation de trésorerie et la totalité des fonds ainsi que les archives.
Si le syndic estime n’avoir manqué à aucune de ses obligations telles qu’elles sont définies par la loi et par le règlement de copropriété, il pourra faire valoir son cas devant le tribunal de grande instance et réclamer des indemnités pour révocation non légitime et exiger le versement de ses honoraires jusqu’à la fin de son mandat.
Les copropriétaires ont également le droit de demander des indemnités pour les défaillances et fautes dont ils accusent le syndic par une mise en demeure.