Les origines du syndic et de la copropriété immobilière

Histoire de la copropriété immobilière

L’ignorance des origines d’une institution juridique est une infirmité intellectuelle majeure. Nous retracerons donc rapidement l’évolution du droit positif en notre matière mais insisterons sur les travaux préparatoires de la Loi du 10 juillet 1965 dans lequel on peut trouver fréquemment, nous semble-t-il, des éléments d’interprétation du texte.

Ancien droit et code civil de la copropriété

On trouve trace, dans les droits les plus anciens, de la division en propriété par étages d’un immeuble. Il est classique de rappeler les travaux de Cuq sur les contrats de l’époque de la première dynastie babylonienne et Flattet évoque d’autres traces dans les civilisations orientales.

On considère traditionnellement qu’à Rome l’adage  » superficium solo cedit «  était contraire à la notion même de Copropriété. On lit pourtant dans la  » Rome au temps d’Auguste  » que pour éviter la honte d’être considérés comme des locataires, les petits bourgeois se réunissent trois ou quatre ensemble, plus ou moins, pour simuler les opulents en bâtissant à frais communs une maison dont ils se divisent la propriété « . Denys d’Halicarnasse, traitant de la Loi Julia de Aventino publicando, nous indique encore :  » D’aucuns se groupent par deux ou par trois, ou plus même, et construisent une maison à frais communs, les uns recevant la partie inférieure, les autres la partie supérieure « . Dans tous ces cas il s’agit en fait de superposition de propriétés privatives, les difficultés pratiques nées de cette situation particulière étant plus ou moins bien réglées par la coutume.

De nombreuses coutumes françaises en traitent, parfois avec une précision qui peut étonner de nos jours. L’art. 257 de la Coutume d’Orléans, en 1583, la Coutume de Paris et la Nouvelle Coutume de Berry sanctionnaient le refus de contribuer aux charges et la Coutume de Berry prévoyait l’attribution aux copropriétaires des fruits et revenus du local du débiteur et même l’attribution de la propriété si elle demeurait improductive [18] . Dans son commentaire de la Coutume d’Auxerre, Nee de la Rochelle précise ainsi que le propriétaire du bas n’a rien de la propriété du haut et dans ses Institutes Coutumières, Loysel indique de son coté que si une maison est divisée en telle sorte que l’un ait le bas et l’autre le haut, chacun est tenu d’entretenir ce qui est à soi. Les relations entre les propriétaires superposés sont réglées par une sorte de jeu de servitudes réciproques. On aurait tendance à penser que le nombre des copropriétaires était réduit à deux mais, au moins à la fin de l’Ancien Régime, il n’en était rien.

C’est Guy Coquille, dans son Commentaire sur la Coutume du Nivernais, qui évoque pour la première fois la notion d’une indivision du gros œuvre de l’immeuble :  » La division du haut et du bas n’est pas à proprement parler une division de la propriété et du fonds, mais comme un expédient pour la commodité de tous les propriétaires du bâtiment qui le sont pour ainsi dire par indivis « . Ce célèbre avocat et jurisconsulte a ainsi, dès le 16e siècle, perçu le caractère particulier du droit de copropriété, comme l’a fort bien noté Me Daniel Heck.

A cette époque le domaine géographique de la copropriété par étages est nettement circonscrit (Sud-est de la France, Rennes et la Corse). Il serait d’ailleurs intéressant d’étudier les conditions de propagation de l’institution qui paraît avoir trouvé très anciennement un important développement à Gênes.
On invoque généralement pour justifier son développement la limitation des surfaces constructibles dans des villes ceinturées de murailles. Des communautés restreintes dans des espaces limités, notamment des communautés juives, ont pu également avoir recours à la division par étages en propriété. Quoiqu’il en soit la copropriété est à cette époque le fruit d’une contrainte matérielle

La copropriété par étages n’était pas évoquée dans le projet de Code Civil et l’art. 664 ne fût inséré qu’à la suite d’une intervention des Tribunaux de Lyon et de Grenoble qui souhaitaient voir codifier les règles d’une institution qui leur causait quelques soucis.

Le texte en fût ainsi rédigé :

Lorsque les différents étages d’une maison appartiennent à divers propriétaires, si les titres de propriété ne réglant pas le mode des réparations et reconstructions, elles doivent être faites ainsi qu’il suit :

  • Les gros murs et le toit sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur de l’étage qui lui appartient ;
  • Le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche ;
  • Le propriétaire du premier étage fait l’escalier qui y conduit, le propriétaire du second étage fait, à partir du premier, l’escalier qui conduit chez lui et ainsi de suite.

De ce texte, qui reprend d’évidence les pratiques coutumières les plus courantes, on peut en premier lieu tirer l’assurance qu’il existait déjà des copropriétés comportant plusieurs copropriétaires.

C’est de façon anachronique que nous utilisons le terme de copropriétaires car le Code Civil s’en tient à la notion de propriétaires d’étages. A défaut d’une communauté de propriété, le Code Civil crée néanmoins une communauté financière pour l’entretien des gros murs et du toit qui demeurent, à l’époque les seules  » parties communes de l’immeuble « , chaque volée d’escalier demeurant à la charge du propriétaire de l’étage auquel elle permet d’accéder. Cette organisation implique l’obligation pour les propriétaires inférieures de laisser passage aux propriétaires supérieurs et d’assurer l’entretien, à leur profit, des volées d’escalier successives.

On remarquera enfin que le texte est supplétif et prévoit la possibilité d’une organisation différente résultant des titres de propriété. On peut en augurer que ces organisations existaient mais on verra, à l’encontre, que, de nos jours, certaines copropriétés anciennes, notamment en Corse, demeurent dépourvues de règlement de copropriété.
Il n’est pas sans intérêt de rappeler les observations à ce sujet de M. Jacquier [19]

En Corse, chaque copropriétaire est propriétaire de son étage, comme si cet étage reposait directement sur le sol. Ce sol n’est d’ailleurs pas toujours chose commune, puisqu’il arrive qu’il soit la propriété du propriétaire du rez-de-chaussée ou du premier étage.

Chacun des copropriétaires se considère comme chez lui, et ne se préoccupé que fort peu des autres copropriétaires, dont il connaît parfois à peine le nom. Il répare son étage à son gré, et il arrive qu’il fasse procéder à la réfection de sa partie de façade sans inviter les autres propriétaires à faire de même. Il créera sur cette façade des saillies, des balcons, sans demander leur avis à ses voisins. Il est fréquent de voir également dans la même maison des appartements très luxueux et d’autres presque misérables.

Cet état de fait a été facilité par le fait que jusqu’ici les constructions corses ont été édifiées à l’aide de murs très épais, isolant complètement les habitants les uns des autres, la cloison étant presque inconnue.
En raison de cette façon de voir, les escaliers des maisons dans les villes corses ont été jusqu’ici laissés dans un état d’abandon proverbial. L’escalier n’intéresse pas ; on le considère comme une sorte de rue sur laquelle donne l’appartement.

Cette description date de 1935. L’examen, dans le cadre de cette étude, de quelques arrêts de la Cour d’Appel de Bastia permettra de constater qu’elle demeure, au moins pour les immeubles anciens, d’actualité.

L’art. 664 du Code Civil Français passa rapidement dans les législations dérivées du Code Napoléon, notamment en Belgique et en Suisse. Dans ce pays, elle fut restreinte par le code cantonal de Zurich en 1854, puis prohibée pour l’avenir par celui de 1887.

De même en Allemagne elle fut prohibée pour l’avenir par le Code Civil de 1900. Selon Flattet cette suppression par un code dont l’autorité s’imposa rapidement, apparut comme une condamnation.

Mais la division par étages répondait à un besoin économique trop pressant pour disparaître et, dès 1910 des organisations syndicales chrétiennes belges insistèrent sur les avantages du système [20] Des sociétés importantes s’intéressent à la formule et c’est à la suite de leurs initiatives que fut promulguée la Loi du 8 juillet 1924, préparée par le Comité Permanent du Conseil de Législation, et insérée en un art 577 bis nouveau dans le Code Civil belge. Quatre jours plus tard on posait en grande pompe la première pierre de l’Immeuble Orsay à Saint-Gilles. Le domaine géographique de la copropriété demeura toutefois limité à l’aire bruxelloise jusqu’à la fin de la Seconde Guerre mondiale.
En Suisse le sort de l’institution fut des plus mouvementé. A la suite du Code Civil allemand, l’art 675 du Code Fédéral suisse interdit également en 1912 la copropriété. Le système, selon les juristes, était incompatible avec l’organisation du Registre Foncier. Plusieurs décennies plus tard, Flattet établit ainsi le bilan :

Quarante quatre ans se sont écoulés depuis que la création des copropriétés par étages a été interdite. Or, non seulement il subsiste toujours d’anciennes copropriétés à Fribourg, Genève, Neufchâtel, en Valais, dans le canton de Vaud, dans le Jura bernois, au Tessin notamment, mais encore de nouvelles propriétés par étages se sont crées en dépit de l’interdiction formelle de la loi. Imitant le procédé utilisé par les praticiens pour inscrire leurs anciennes propriétés d’étages au Registre Foncier, leurs auteurs leur ont donné la forme d’une copropriété combinée avec les servitudes personnelles et transmissibles, au sens de l’art 781 du Code Civil Suisse.

C’est en 1963 que la copropriété sera réintroduite définitivement dans le Code Civil Suisse. Nous nous intéresserons encore au droit néerlandais avant de revenir en France.
Les Néerlandais connaissaient une forme particulière de division des immeubles dites boven en benebenhuisen et duplex husen . Ces maisons ont un toit commun mais sont par ailleurs entièrement séparées de manière à former une habitation au rez-de-chaussée et une autre au premier étage. Les premières possèdent chacune une porte à la rue, tandis que les secondes ont une porte commune pour les deux habitations.

Pourtant le Code Civil néerlandais de 1838 ne reprit pas les dispositions de l’art. 664 français et c’est seulement en 1951 qu’une loi viendra codifier les usages anciens en prenant parti expressément pour une conception unitaire du droit de copropriété.

Loi du 28 Juin 1938

Pendant ce temps, en France, les praticiens et notamment les praticiens grenoblois s’occupaient à remédier aux insuffisances manifestes de l’art 664. Pendant de longues années la création des copropriétés fut basée sur deux méthodes radicalement différentes :

  • la méthode de Grenoble
  • la méthode de Paris

La méthode de Grenoble exige la constitution préalable d’un groupe d’amis ou de relations. Elle fonctionne intuitu personae [21]. Il s’agit d’une combinaison d’achat de tantièmes de terrain et de marchés individuels de travaux. Les appartements pré attribués sont affectés en propriété à chacun des membres du groupement dès l’achèvement de la construction [22] Ce système était incompatible avec les nécessités du crédit bancaire et les Parisiens imaginèrent de créer des sociétés de construction ayant pour objet l’attribution en jouissance des appartements aux associés avec possibilité d’attribution en propriété lors de la liquidation de la société, ou antérieurement à celle ci par retrait anticipé. Il ne s’agissait pas, à l’époque, d’opérations commerciales de promotion immobilière et les juristes posèrent rapidement le problème de la validité de telles sociétés qui n’avaient pas pour objet la recherche d’un profit.
La création d’un statut légal de ces sociétés fût mise à l’étude dès 1923 avec la contribution de plusieurs associations de défense des propriétaires d’appartements. Son urgence fût rendue plus sensible encore par une décision de la Cour de Cassation [23] qui mettait effectivement en cause la régularité du système.

Ainsi parvint-on à la promulgation le 28 juin 1938 d’un texte qui d’une part réglementait les sociétés de construction, d’autre part créait pour la première un véritable statut de la copropriété des immeubles divisés par étages. Ce statut comportait de nombreuses innovations structurelles dont beaucoup demeurent d’actualité.

En premier lieu l’immeuble divisé par étages se trouve divisé en parties communes, indivisés entre les propriétaires et en parties privatives, affectées à l’usage exclusif de chacun de ceux ci.
Les copropriétaires sont constitués obligatoirement et de plein droit en un syndicat  » représentant légal de la collectivité  » , lui-même représenté par un syndic, qui est qualifié  » agent officiel  » du syndicat.
La loi établit un système de répartition des charges d’exploitation de l’immeuble, en fonction des valeurs respectives des fractions divises de l’immeuble eu égard à leur étendue et à leur situation.
La bonne jouissance et l’administration commune peuvent faire l’objet d’un règlement de copropriété qui est l’objet d’une convention générale ou de l’engagement de chacun des intéressés. Le règlement peut être créé ou modifié par une décision prise à la majorité renforcée. Le syndicat délibère en assemblée générale.

Le texte comportait des dispositions relatives au paiement des charges et notamment, en son art 11 modifié par le décret du 29 novembre 1939, les modalités de constitution d’un privilège portant sur la part divise du débiteur dans l’hypothèse d’une avance consentie par les autres copropriétaires pour couvrir l’insuffisance de trésorerie syndicale.
Le nouveau statut autorisait l’insertion d’une clause compromissoire pour permettre le règlement des litiges par voie d’arbitrage.
Il prévoyait enfin, en cas de destruction de l’immeuble, sa reconstruction obligatoire sous réserve d’une décision d’assemblée prise à la majorité renforcée.

On ne peut méconnaître, de nos jours encore, l’importance de la Loi de 1938. Elle devait s’appliquer à un patrimoine immobilier de type traditionnel et entrait en vigueur après plusieurs décennies de relative stabilité technique en matière de construction immobilière.

L’évolution, après la Seconde Guerre Mondiale, de la construction immobilière la rendit rapidement, sinon obsolète, du moins insuffisante en raison de l’importance croissante des immeubles construits, groupant souvent plusieurs centaines de lots, et de la disparition et de corrélative de l’homogénéité des lots et de leur population. Par ailleurs l’apparition de nouveaux équipements communs, la généralisation galopante des anciens mirent rapidement en lumière un défaut capital du texte : toute modification ou amélioration de l’immeuble était subordonnée à un vote unanime, et tout projet de ce chef se trouvait ainsi voué à l’échec dans l’immense majorité des cas. C’est pour remédier essentiellement à cette difficulté qu’un nouveau texte fût mis à l’étude.

La loi du 10 Juillet 1965

Le projet présenté le 31 juillet 1964 avait pour objet d’adapter le texte de 1938 à l’évolution des esprits et des techniques en permettant, en particulier, sous réserve de l’obtention d’une majorité renforcée, l’exécution de travaux d’amélioration. Le projet fût très considérablement modifié au cours des travaux parlementaires.
Il en résulte un texte hybride voté le 10 Juillet 1965, dépourvu d’idée directrice et de plan, et dont la confusion a été parfois aggravée par le décret d’application publié le 17 mars 1967. Il n’en contient pas moins des améliorations incontestables dont l’importance a justifié l’appréciation généralement favorable de la doctrine. On a pu également saluer le remarquable travail parlementaire effectué à cette occasion sous le contrôle du Garde des Sceaux de l’époque, M. Foyer.
On verra que, près de trente ans après la promulgation de ce nouveau statut, marqué par un esprit dirigiste évident, ses insuffisances ouvrent la place à un contentieux important caractérisé, dans la plupart des cas, par la subsistance d’importantes divergences jurisprudentielles, et par de solides contestations de certaines positions de la Cour de Cassation par les juridictions inférieures.

Un examen approfondi des travaux parlementaires nous paraît indispensable pour traiter ultérieurement les différents aspects du statut, pour éclairer les travaux d’interprétation des textes, voire pour apprécier, sur certains points, la légalité du décret d’application.
De nombreux textes subséquents, parfois parasitaires, sont venus compléter le statut dont la toilette est reconnue nécessaire.

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